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Immobilienkauf ohne Trauschein: Das sollten Sie wissen

von Denise Schwarz am in Allgemein, PrivatkundenKommentieren

Wenn ein unverheiratetes Paar nicht klärt, was bei einer Trennung oder dem Tod eines Partners aus der gemeinsam erworbenen Immobilie wird, kann das problematisch werden. Wir geben einen rechtlichen Überblick.

Wer sich als Paar den Wunsch von der eigenen Immobilie erfüllt, denkt nicht automatisch an ein mögliches Ende der Beziehung. Dabei wäre das gerade für Partner ohne Trauschein wichtig. Denn im Unterschied zu einer Ehe ist gesetzlich nichts geregelt. Klar sind dagegen die Vorschriften für Kauf- und Darlehensverträge.

Der Grundbucheintrag ist entscheidend
Wichtig zu wissen: Die Rechte an der Immobilie hat derjenige, der im Grundbuch eingetragen ist. Und zwar unabhängig davon, wie viel Geld und Sachleistung er hineingesteckt hat. Das kann zur bitteren Erkenntnis für den Partner werden, der nicht eingetragen ist, aber ausziehen muss oder will – auch wenn er eine Menge investiert hat. Denn das Gesetz kennt keine speziellen Regelungen zum Ausgleich bei Paaren ohne Trauschein. Der Rausgeworfene muss im Streitfall einen Ausgleich gerichtlich einfordern.

Von vornherein klare Verhältnisse schaffen
Fast alles lässt sich vertraglich regeln. Das fängt mit dem Grundbucheintrag an. Die am weitesten verbreitete Variante ist der Erwerb nach Bruchteilen. Hier werden die Partner anteilig als Eigentümer eingetragen. Zum Beispiel jeweils zur Hälfte oder mit Anteilen von zwei Zehnteln und acht Zehnteln. Je nach eingebrachter Geld- oder Sachleistung. Daraus leiten sich dann die Rechte an der Immobilie ab. Eine Alternative ist die juristische Absicherung des Immobilienkaufs in einem Gesellschaftsvertrag. In diesem Fall gründen die unverheirateten Partner eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und werden gemeinschaftlich ins Grundbuch eingetragen. Vor der Gründung einer solchen Gesellschaft sollte unbedingt eine gründliche Beratung durch einen Rechtsanwalt oder Notar stehen.

Vertraglich geregelt sein sollte auch, wer im Fall einer Trennung die Immobilie behalten darf und wie der andere Partner entschädigt wird. Der schlimmste Fall, die Teilungsversteigerung, kann so verhindert werden. Einigt sich das Paar nämlich nicht, muss die Immobilie gegen den Willen eines Partners zwangsversteigert werden. Das ist oft mit erheblichen Werteinbußen verbunden. Auch den Verzicht auf eine Teilungsversteigerung können beide in einem Vertrag vereinbaren.

Auch an den Erbfall denken
Grundsätzlich sollten auch die Rechte für den Todesfall eines Partners geregelt sein. Ein unerfreuliches, aber nicht unrealistisches Beispiel: Das Paar hat keine gemeinsamen Kinder, der verstorbene Partner jedoch Nachkommen, zum Beispiel aus erster Ehe. Oder seine Eltern leben noch. Dann gehört den gesetzlichen Erben unter Umständen die halbe Immobilie. Wollen die Erben schnell an ihr Geld kommen, kann auch hier die Teilungsversteigerung drohen. Ein vertraglich garantiertes Vorkaufsrecht für den überlebenden Partner zu einem vorher vereinbarten Preis kann ein solches Szenario verhindern.

Kredit auch ohne Trauschein
Für die finanzierende Sparkasse oder Bank ist die Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmer wichtig – und die verlässliche Kreditrückzahlung. Kreditinstitute machen insofern bei der Bonitätsbeurteilung keinen Unterschied zwischen Paaren mit und ohne Trauschein. In der Regel nehmen beide nicht verheiratete Partner ein gemeinsames Darlehen auf. Damit haften sie gesamtschuldnerisch, also jeweils zu 100 Prozent. Das gilt unabhängig davon, wer die Raten bezahlt oder wie die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse liegen. Die Haftung bleibt auch dann bestehen, wenn einer der beiden auszieht.

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